Steuern sparen als Vermieter
So senken Vermieter ihre Steuerlast
Als Vermieter senken Sie Ihre Steuerlast, indem Sie alle Aufwendungen für die Vermietung steuerlich absetzen. Dazu zählen auch die laufenden und wiederkehrenden Kosten aus Betrieb und Vermarktung. Investitionen, mit denen Sie das Haus instand halten, dürfen Sie ebenfalls steuerlich geltend machen. Im Gegensatz zu Selbstnutzern dürfen Sie als Vermieter auch die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Darlehenszinsen und Verwaltungskosten angeben. Die Einnahmen und Ausgaben zu Ihrer vermieteten Immobilie tragen Sie in der Anlage V "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" zu Ihrer Einkommensteuererklärung ein.
Schauen Sie durch verschiedene Brillen
Steuern sparen sollte nicht der einzige Grund für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage oder die Vermietung der eigenen Immobilie sein. Ob die Rechnung aufgeht und die Vermietung insgesamt gewinnbringend ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Fragen Sie nicht nur Ihren Steuerberater, sondern zum Beispiel auch Makler, Verbände, Gutachter oder Architekten. Wir beraten Sie in allen Finanzierungsfragen und unterstützen Sie auch bei der Suche nach einem passenden Objekt.
Sofort oder über mehrere Jahre verteilt absetzbar?
Abschreibungen für vermietete Gebäude
Kosten, die Sie nicht sofort, sondern nur über mehrere Jahre verteilt steuermindernd geltend machen können, werden Abschreibungen genannt. Zu diesen Kosten zählen die Anschaffungs- und Herstellungskosten Ihrer vermieteten Immobilie. Aus Sicht des Gesetzgebers nutzt sich ein Gebäude mit der Zeit ab und verliert jedes Jahr etwas an Wert – daher der Begriff "Abschreibung". Als Eigentümer dürfen Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten als Werbungskosten unter dem Punkt "Absetzung für Abnutzung" (AfA) eintragen.
Wichtig: Grundstücke und selbst genutztes Wohneigentum können nicht abgeschrieben werden.
Darauf ist bei Modernisierungen steuerlich zu achten
Bei Modernisierungen wird steuerlich zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen unterschieden. Herstellungskosten werden über Jahrzehnte abgeschrieben, Erhaltungsaufwendungen sofort abgesetzt. So setzen Vermieter ihre Kosten steuerlich schneller ab:
- 15-Prozent-Grenze: In den ersten drei Jahren nach Kauf sollten Sie für Modernisierungen nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten ausgeben.
- 4.000 Euro: Auf Antrag werden Modernisierungen bis 4.000 Euro netto als Erhaltungsaufwendungen gewertet.
- Denkmalschutz: Mit einer steuerrechtlichen Vorabbescheinigung setzen Sie Modernisierungen bei denkmalgeschützten Gebäuden unmittelbar und in voller Höhe ab.
Kostenarten im Überblick
| Anschaffungskosten | Erhaltungsaufwendungen | Herstellungskosten | |
|---|---|---|---|
| Beispiele | Kaufpreis für Bestandsimmobilie, Maklergebühren, Notarkosten, Grunderwerbssteuer | Fahrstuhl-Reparatur, neue Fenster, Austausch von defekten Fliesen | Neubau, Vergrößerung von Wohnraum durch Dachausbau, Anbau einer Terrasse |
| Wie absetzbar? | Als Abschreibung (AfA) über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren verteilt | Sofort im Jahr der Bezahlung oder verteilt auf 2 bis 5 Jahre | Als Abschreibung (AfA) über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren verteilt |
| Wichtig! | Anschaffungsnebenkosten werden zum Kaufpreis hinzugerechnet. | Abgrenzung zu Herstellungskosten beachten | Auf Antrag unter 4.000 Euro sofort absetzbar |
Hinweis: Dieser Artikel gibt nur Anregungen sowie kurze Hinweise und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche und fachkundige Beratung etwa durch einen Steuerberater nicht ersetzen.